Закон о развитии Практический комментарий к Закону

Ustawa deweloperska. Komentarz praktyczny do ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego

Iwona Kredzińska

Wydawnictwo Komentarzy Praktycznych

Warszawa 2013

ISBN: 978-83-934689-0-4

liczba stron: 592

oprawa twarda

.

Spis treści

.

Autorzy akapitów

Autorzy komentarza

Wykaz skrótów

Wstęp

ROZDZIAŁ I - Przepisy ogólne

Art. 1

Zakres przedmiotowy ustawy

Spółdzielnia mieszkaniowa jako deweloper

Nabycie od dewelopera własności lokalu mieszkalnego

Cel wydania zaświadczenia

Nabycie od dewelopera własności działki gruntu zabudowanej domem jednorodzinnym

Zobowiązanie do wybudowania budynku

Określenie udziału w nieruchomości wspólnej  Pozwolenie na budowę w kontekście prospektu informacyjnego

Wyłączenia przedmiotowe

Umowa z osobą fizyczna i umowa z osobą prawną

Charakter prawny umowy deweloperskiej  Zagadnienia podatkowe

Art. 2

Zakres regulacji ustawowej

Przedkontraktowe obowiązki dewelopera

Umowa przedwstępna

Treść umowy przedwstępnej. Stosowanie przepisów dotyczących ustawy deweloperskiej  Forma umowy przedwstępnej

Art. 3

Deweloper

Pojęcie przedsiębiorcy

Pojęcie działalności gospodarczej

Spółdzielnia mieszkaniowa jako deweloper

Lokal mieszkalny

Dom jednorodzinny

Definicje domu jednorodzinnego w innych ustawach

Definicja z ustawy deweloperskiej

Nabywca

Umowa deweloperska

Umowa deweloperska jako umowa nazwana

Minimalna treść umowy

Bezwarunkowe przeniesienie prawa własności

(użytkowania wieczystego do nieruchomości)

Przedsięwzięcie deweloperskie

Elementy przedsięwzięcia deweloperskiego

Budowa

Podział przedsięwzięcia deweloperskiego  Przepisy przejściowe

Przedsięwzięcie deweloperskie rekomendacje ZBP.

Otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy. Zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy

Mieszkaniowy rachunek powierniczy - kwestie podatkowe

Rozpoczęcie sprzedaży

Rozpoczęcie sprzedaży jako moment powstania obowiązków

Trwały nośnik informacji

Informacje ogólne

Strona internetowa jako trwały nośnik informacji informacje ogólne

Dopuszczalność stosowania strony internetowej jako trwałego nośnika danych

Warunki, jakie musi spełniać strona internetowa trwały nośnik informacji

Przechowywanie danych przez odpowiednio długi okres

Bezwarunkowy dostęp nabywcy do przechowywanych danych

Niezmienialność przechowywanych danych

Internetowy Rejestr Przedsięwzięć Deweloperskich

Zasady działania iRPD.pl

Art. 4

Mieszkaniowy rachunek powierniczy (m.r.p.) informacje ogólne

Zabezpieczenie na środkach zgromadzonych na m.r.p

Gwarancja bankowa - informacje ogólne

Gwarancja ubezpieczeniowa - informacje ogólne

Środki ochrony - rekomendacje ZBP

Środki ochrony - praktyka

Koszty uzyskania przychodu

ROZDZIAŁ II - Mieszkaniowy rachunek powierniczy

Art. 5

Warunki udostępniania deweloperom m.r.p. przez banki praktyka

Warunki zawarcia umowy m.r.p. - praktyka

Zasady ewidencjonowania wpłat - rekomendacje ZBP

Zasady ewidencjonowania wpłat

Zasady informowania o zmianach stanu i saldzie rachunku

Informacja o wpłatach i wypłatach

Koszty udzielania informacji

Forma żądania udzielenia informacji

Termin udzielenia informacji

Forma udzielenia przez bank informacji

Nieudzielenie informacji przez bank

Informacja o wpłatach i wypłatach - rekomendacje ZBP

Informacja o wpłatach i wypłatach - praktyka

Przyczyny wypowiedzenia umowy m.r.p

Wypowiedzenie umowy m.r.p. - praktyka

Niekonstytucyjność przepisów ustawy deweloperskiej o wypowiedzeniu umowy m.r.p

Art. 6

Obowiązek założenia nowego m.r.p

Wypowiedzenie m.r.p. - rekomendacje ZBP

Wypowiedzenie m.r.p. - praktyka

Wypowiedzenie m.r.p. - niekonstytucyjność

Przekazanie środków na nowy m.r.p. - rekomendacje ZBP

Przekazanie środków na nowy m.r.p

Zwrot środków nabywcom - praktyka

Zwrot środków nabywcom - kwestie podatkowe

Forma wyrażenia zgody przez nabywcę

Zgoda nabywcy na zmianę umowy m.r.p.  niekonstytucyjność

Oprocentowanie środków pieniężnych na m,r.p. praktyka

Zasady i terminy zamykania zamkniętego i otwartego m.r.p. rekomendacje ZBP

Czas trwania umowy m.r.p. - praktyka

Art. 7

Zakres gwarancji BFG

Termin spełnienia warunku gwarancji

Ryzyko niewypłacalności banku obciąża dewelopera Informowanie o zasadach gwarantowania środków praktyka

Art. 8

Pozostawienie środków do dyspozycji dewelopera

Harmonogram rzeczowo-finansowy  Kontrola dewelopera

Art. 9

Koszty związane z prowadzeniem m.r.p.

ROZDZIAŁ III - Wypłata środków z mieszkaniowego rachunku powierniczego

Art. 10

Zamknięty mieszkaniowy rachunek deweloperski informacje ogólne

Odpis a wypis aktu notarialnego

Odpis a wypis aktu notarialnego - rekomendacje ZBP

Wypłata środków z zamkniętego m.r.p. - praktyka  Odmowa wypłaty środków

Wypłata środków z zamkniętego m.r.p. - kwestie podatkowe

Wypłata środków z zamkniętego m.r.p. a podatek VAT

Art. 11

Otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy informacje ogólne

Wypłata środków z m.r.p. - rekomendacje ZBP

Wypłata środków z m.r.p. - praktyka

Odmowa wypłaty środków

Harmonizacja wypłat - rekomendacje ZBP

Wypłata środków z m.r.p. - kwestie podatkowe

Art. 12

Kontrola zakończenia przedsięwzięcia deweloperskiego - informacje ogólne

Sposoby kontroli

Wpis w dzienniku budowy

Kontrola zakończenia etapu - rekomendacje ZBP

Kontrola zakończenia etapu - praktyka

Zakres kontroli sprawowanej przez banki

Zakres kontroli rekomendacje ZBP

Zakres kontroli - praktyka

Konstytucyjność  Koszty kontroli

Koszty kontroli - praktyka

Art. 13

Odstąpienie od umowy deweloperskiej przez nabywcę

Odstąpienie od umowy deweloperskiej przez dewelopera

Termin wypłaty środków pieniężnych

Kontrola przesłanek odstąpienia od umowy

Kontrola przesłanek odstąpienia od umowy stanowisko PZFD

Kontrola przesłanek odstąpienia od umowy – praktyka

Wypłata środków

Zwrot środków nabywcom - rekomendacje ZBP

Złożenie środków do depozytu sądowego

Odstąpienie od umowy a spełnienie warunku gwarancji bankowej/ubezpieczeniowej

Odstąpienie od umowy - kwestie podatkowe

Art. 14

Zgodne oświadczenia stron o podziale

Zamknięcie rachunku - praktyka

Rozwiązanie umowy - kwestie podatkowe Konstytucyjność

ROZDZIAŁ IV - Gwarancja bankowa i gwarancja ubezpieczeniowa

Art. 15

Istota gwarancji bankowej i ubezpieczeniowej

Forma i treść gwarancji

Przedawnienie roszczeń z gwarancji bankowej

Zakres zabezpieczenia

Art. 16

Wypłata środków z tytułu gwarancji - kwestie podatkowe

ROZDZIAŁ V - Obowiązki dewelopera przed zawarciem umowy deweloperskiej

Art. 17

Prospekt informacyjny - informacje ogólne

Zadanie inwestycyjne

Art. 18

Doręczenie prospektu informacyjnego - informacje ogólne

Forma doręczenia prospektu

Powierzenie obowiązków wyspecjalizowanemu podmiotowi

Internetowy Rejestr Przedsięwzięć Deweloperskich

Ochrona danych osobowych przez dewelopera - informacje ogólne

Obowiązki dewelopera związane z ochroną danych osobowych

Moment powstania obowiązku

Deweloper jako administrator danych

Zgłoszenie zbioru danych

Kolejne obowiązki dewelopera

Naruszenie obowiązków przez dewelopera

Sankcje karne

Sankcje administracyjne

Powierzenie przetwarzania danych innemu podmiotowi

Art. 19

Zmiana prospektu informacyjnego - informacje ogólne

Internetowy Rejestr Przedsięwzięć Deweloperskich

Art. 20

Prospekt informacyjny - zakres informacji

Prospekt informacyjny jako część umowy deweloperskiej

Informacja o postępowaniu egzekucyjnym na kwotę powyżej 100.000 zł

Wszczęcie postępowania egzekucyjnego

Wniosek egzekucyjny

Zbieg egzekucji

Zawieszenie postępowania egzekucyjnego

Kwota postępowania egzekucyjnego

Przejęcie długu

Nieruchomości sąsiednie

Informacje zawarte w publicznie dostępnych dokumentach

Udostępnienie informacji publicznej

Warunki odstąpienia od umowy deweloperskiej

Inne informacje

Część indywidualna

Art. 21

Aktualny stan księgi wieczystej  Kopia aktualnego odpisu z KRS

Kopia pozwolenia na budowę

Projekt architektoniczno-budowlany  Sprawozdanie finansowe

ROZDZIAŁ VI - Umowa deweloperska

Art. 22

Umowa deweloperska - informacje ogólne

Niezgodność umowy z treścią art. 22 ustawy deweloperskiej

Brak elementów przedmiotowo istotnych - essentialia negotii

Brak elementów względnie obowiązujących

Elementy ustawy deweloperskiej według art. 22

Elementy przedmiotowo istotne - essentialia negotii

Określenie stron, miejsca i daty podpisania umowy deweloperskiej

Cena nabycia prawa, o którym mowa w art. 1 ustawy deweloperskiej

Określenie usytuowania lokalu mieszkalnego w budynku

Elementy względnie obowiązujące

Termin przeniesienia na nabywcę prawa rzeczowego na nieruchomości

Wysokość i terminy lub warunki spełniania świadczeń  pieniężnych przez nabywcę na rzecz dewelopera

Termin rozpoczęcia i zakończenia prac budowlanych danego przedsięwzięcia deweloperskiego

Określenie warunków odstąpienia od umowy deweloperskiej, o których mowa w art. 29, a także warunków zwrotu środków pieniężnych wpłaconych przez nabywcę w razie skorzystania z tego prawa

Określenie wysokości odsetek i kar umownych dla stron umowy deweloperskiej

Informacja o zgodzie banku na bezobciążeniowe wyodrębnienie lokalu mieszkalnego przeniesienie jego własności po wpłacie pełnej ceny przez nabywcę, jeżeli takie obciążenie istnieje

Pozostałe elementy umowy

Wskazanie sposobu pomiaru powierzchni lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego

Termin i sposób zawiadomienia nabywcy o odbiorze lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego

Art. 23

Ujawnianie w księdze wieczystej roszczeń nabywcy

Roszczenia nabywcy

Roszczenia, o których mowa, wpisywane są w dziale III księgi wieczystej

Wniosek o dokonanie wpisu - charakter prawny

Obowiązkowy wniosek o dokonanie wpisu

Fakultatywny wniosek o dokonanie wpisu

Wykreślenie roszczeń

Art. 24

Harmonogram przedsięwzięcia deweloperskiego - informacje ogólne

Etapy realizacji przedsięwzięcia deweloperskiego

Terminy płatności

Niepodzielność świadczenia dewelopera

Harmonogram a zadanie inwestycyjne

Art. 25

Odsetki w umowie deweloperskiej - informacje ogólne

Wysokość odsetek

Brak zastrzeżenia odsetek

Kara umowna - przepisy ogólne

Art. 26

Forma aktu notarialnego

Wynagrodzenie notariusza

Art. 27

Odbiór przez nabywcę lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego - informacje ogólne

Zakończenie budowy

Decyzja o pozwoleniu na użytkowanie

Odbiór przedmiotu umowy

Protokół odbioru

Wady ujawnione w protokole

Reżim rękojmi

Art. 28

Zasada korzystności

ROZDZIAŁ VII - Odstąpienie od umowy deweloperskiej

Art. 29

Odstąpienie od umowy - informacje ogólne

Art. 29 jako lex specialis wobec regulacji art. 491 - 495 KC

Odstąpienie od umowy przez nabywcę

Przyczyny odstąpienia od umowy deweloperskiej przez nabywcę

Odstąpienie od umowy przez dewelopera

Przyczyny odstąpienia od umowy deweloperskiej przez dewelopera

Umowne prawo odstąpienia od umowy

Zadatek

Art. 30

Zastrzeżenie odstępnego

Obligatoryjny skutek ex tunc odstąpienia od umowy

Koszty notarialnego poświadczenia podpisu nabywcy

Art. 31

Zgoda na wykreślenie roszczenia z księgi wieczystej

Brak zgody nabywcy na wykreślenie roszczenia z księgi wieczystej

ROZDZIAŁ VIII - Przepisy karne

Art. 32 [Prospekt informacyjny]

Uwagi ogólne

Sprawcy wykroczenia

Strona podmiotowa

Strona przedmiotowa

Zagrożenie karą

Postępowanie

Zbieg przepisów

Art. 33 [Zatajenie informacji]

Uwagi ogólne

Sprawcy

Strona podmiotowa

Strona przedmiotowa

Zagrożenie karą

Zbieg przepisów

Postępowanie

Art. 34 [Wypłacenie środków]

Uwagi ogólne

Sprawcy

Strona podmiotowa

Strona przedmiotowa

Odpowiedzialność pracownika banku

Zagrożenie karą  Postępowanie

ROZDZIAŁ IX - Zmiany w przepisach obowiązujących przepisy przejściowe i przepis końcowy

Art. 35

Nowelizacja Prawa budowlanego

Nowe rozporządzenia

Rozporządzenie w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego

Rozporządzenie w sprawie ustalania geotechnicznych warunków posadawiania obiektów budowlanych

Informacja o dokonaniu pomiarów zgodnie z rozporządzeniem

Art. 36

Model przepisów przejściowych

Kwestie przejściowe

Upadłości deweloperów przed nową ustawą

Różnice praw klientów deweloperskich

Legitymacja do żądania upadłości dewelopera

Art. 425 (1)

Definicja dewelopera

Deweloperzy sprzed ustawy deweloperskiej

Deweloper z jednym nabywcą w rozumieniu ustawy

Upadłość deweloperska przy jednym nabywcy

Pojedynczy nabywca w upadłości deweloperskiej

Wnioskowy status nabywcy

Działalność nadaje status deweloperski

Deweloper upada jak przedsiębiorca

Spółdzielnia mieszkaniowa jako deweloper

Związanie nabywcy z przedsięwzięciem deweloperskim

Upadłość deweloperska jako likwidacyjna lub układowa

Uznanie upadłości za deweloperską

Postępowanie o ogłoszenie upadłości deweloperskiej

Upadłość deweloperska a plan likwidacyjny

Status deweloperski oznacza sędzia-komisarz

Uznanie czynnika deweloperskiego w upadłości

Jawność celów postępowania

Art. 425 (2)

Pojęcie osobnej masy upadłości

Czynnik deweloperski w upadłości emitenta obligacji

Osobna masa a przedsięwzięcie deweloperskie

Przedsięwzięcie deweloperskie a zadanie inwestycyjne

Przedsięwzięcie deweloperskie i zadanie inwestycyjne

Związanie osobnej masy z przedsięwzięciem

Tyle mas osobnych, ile przedsięwzięć deweloperskich

Początek i koniec przedsięwzięcia deweloperskiego

Zawieranie umów deweloperskich wyznacza status dewelopera

Oznaczenie masy osobnej

Zaskarżalność postanowienia o ustaleniu masy osobnej

Skład masy osobnej

Ustalenie masy osobnej a wyłączenie z masy upadłości

Ścisła wykładnia przepisów o masie osobnej

Prawa do środków na rachunku powierniczym

Środki na powierniczym rachunku mieszkaniowym

Ograniczenie dostępu nabywców do środków na rachunku powierniczym

Indywidualizacja środków na rachunku powierniczym

Mienie osób trzecich w masie osobnej

Finansowanie przedsięwzięcia ze środków powierzonych

Klient deweloperski po  od umowy

Umowa deweloperska jako umowa wzajemna i wykonanie umowy wzajemnej po upadłości

Przejściowe wyłączenie prawa odstąpienia od umowy

Nabywcy deweloperscy nieuprawnieni do masy osobnej

Nabywcy deweloperscy w ustawie deweloperskiej

Niedeweloperscy nabywcy w upadłości dewelopera

Przedsiębiorcy jako nabywcy deweloperscy

Nabywcy - przedsiębiorcy i konsumenci

Skutki przejścia praw z umowy deweloperskiej

Przejście praw nabywcy na gwaranta

Zakres gwarancji a koniunktura gospodarcza

Wierzytelności zgłaszane przeciw deweloperom

Nieobligatoryjność gwarancji dla nabywców

Racjonalność gospodarcza gwarancji dla nabywców

Przelew praw z umowy deweloperskiej jako zabezpieczenie kredytu

Cudze prawa do nieruchomości w masie osobnej

Dynamiczny skład masy osobnej

Ustalenie masy osobnej przez sędziego-komisarza

Mienie cudze w masie osobnej

Cudza nieruchomość w masie osobnej i ogólnej

Prawa rzeczowe przed przywilejem nabywcy deweloperskiego

Masa osobna a odrębne plany podziału

Zaspokojenie niezapłaconego sprzedawcy nieruchomości

Masa osobna a nieruchomość osoby trzeciej

Zaspokojenie z masy osobnej a hipoteka

Art. 425 (3)

Zamiana wierzytelności niepieniężnych na pieniężne

Trwałe skutki konwersji wierzytelności na pieniężne

Zobowiązania niepieniężne a prawa i roszczenia osobiste

Zasada realnego wykonania umowy deweloperskiej

Prawa i roszczenia osobiste a nieruchomość osoby trzeciej

Przejściowe wyłączenie konwersji wierzytelności

Konwersja wierzytelności zależna od celu upadłości

Ujęcie wierzytelności na liście a sposób jej zaspokojenia

Zgłoszenie praw i roszczeń osobistych do masy

Zgłoszenie i ustalenie wierzytelności

Zgłoszenie i ustalenie praw i roszczeń osobistych

Zgłoszenie praw i roszczeń osobistych do nieruchomości cudzej

Art. 425 (4)

Układ ogólny a masa osobna

Brak masy osobnej na wstępnym zgromadzeniu wierzycieli

Nabywca deweloperski jako wierzyciel w postępowaniu

Zamknięty katalog uchwał zgromadzenia nabywców

Kolejność uchwał na zgromadzeniu nabywców

Propozycje układowe wobec masy osobnej

Przygotowanie zgromadzenia nabywców

Zaspokojenie nabywców ze środków na rachunku powierniczym

Pierwszeństwo uchwały nabywców przed indywidualną ich decyzją

Wyłączenie z masy środków powierzonych

Wyłączenie z masy kompetencją sędziego-komisarza

Środki z rachunku powierniczego wydane deweloperowi

Kontynuacja budowy przez syndyka lub zarządcę

Wpływ kontynuacji budowy na tempo postępowania

Kontynuacja przedsięwzięcia przez zarządcę

Uchwała nabywców a bieg ogólny upadłości

Wybór wykonawcy dla kontynuacji budowy

Istotne warunki umowy o kontynuację budowy

Dopłaty w układzie likwidacyjnym

Dopłaty na kontynuację przedsięwzięcia

Wspólnota nabywców w toku kontynuacji budowy

Masa osobna a koszty postępowania

Należności z umowy deweloperskiej w masie osobnej

Kalkulacja dopłat w uchwale nabywców

Dopłaty a koszty upadłości

Układ a uchwała w PUiN

Nabywcy deweloperscy a wierzyciele hipoteczni

Finansowanie zaspokojenia nabywców deweloperskich

Zalety układu likwidacyjnego

Układ likwidacyjny jako wskazanie kierunku upadłości

Układ likwidacyjny jako dyspozycja masą osobną

Wykonanie umów deweloperskich a hipoteka

Hipoteka a sprzedaż w upadłości układowej

Kolejność zaspokojenia hipotek i praw na nieruchomości

Sprzedaż lokalu w upadłości układowej

Upadłość układowa i wierzyciel hipoteczny

Gospodarcze kalkulacje wierzyciela hipotecznego

Ogólny i osobny układ likwidacyjny

Wykonanie układów osobnych w czasie upadłości

Wierzytelności nabywców po zaspokojeniu z masy osobnej

Nabywcy jako grupa interesów w układzie ogólnym

Prawa nabywcy jako wierzyciela

Warunki dopuszczenia nabywcy do udziału w zgromadzeniu

Zasady zwołania zgromadzenia nabywców

Przebieg zgromadzenia nabywców

Ograniczenia prawa do głosowania

Odroczenie zgromadzenia nabywców

Kworum i większości na zgromadzeniu nabywców

Prawa nabywców jako wierzytelności

Głosowanie przez nabywców grupami interesów

Uchylenie uchwały zgromadzenia nabywców

Zatwierdzenie uchwały przez sąd upadłościowy

Przekazanie nadwyżki masy osobnej do ogólnej

Rozwiązanie ogólnej masy upadłości

Skutki braku uchwały co do masy osobnej

Art. 425 (5)

Kontynuacja przedsięwzięcia przez syndyka

Rutynowa kontrola czynności syndyka

Moment zakończenia przedsięwzięcia deweloperskiego

Wskazanie nabywców do umów sprzedaży

Sprzedaż nieruchomości nieobjętych umowami deweloperskimi

Zarządca jako wykonawca umów deweloperskich

Kupno od syndyka jako nabycie pierwotne

Zmiana uchwały zgromadzenia nabywców

Aktualizacja uchwał zgromadzenia nabywców

Koszty upadłości i masa osobna

Przejęcie powierzonych środków bez kosztów upadłości

Ujęcie kosztów upadłości w uchwale nabywców

Art. 37

Art. 38

Art. 39

Art. 40

Art. 41

Index rzeczowy