Управление недвижимостью – практическое руководство

Zarządzanie nieruchomościami . Praktyczny poradnik.

Autor: Bernatowicz Łukasz, Nosiński Marcin.

ISBN: 978-83-7804-312-6.

Miejsce wydania: Gdańsk

Rok wydania: 2016

Wydanie :I

Ilość stron: 198

Format: B5

Okładka: miękka

Opis

Książka niezbędna każdemu, kto zajmuje się zarządzaniem nieruchomością na co dzień – zawodowo, a także jako właściciel. Szczegółowo omawia zagadnienia wynikające z różnych aktów – ustawy o własności lokali, Kodeksu cywilnego, ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, ustawy o gospodarce nieruchomościami, Prawa budowlanego, a także ustawy o utrzymaniu porządku i czystości w gminach:

- status prawny zarządcy nieruchomości – jego prawa i obowiązki,

- odpowiedzialność zarządcy – karna, cywilna, administracyjno-karna. obowiązkowe ubezpieczenie OC,

- charakterystykę umowy o zarządzanie (ze wskazaniem elementów, które powinny się w niej znaleźć),

- czynności zwykłego zarządu oraz czynności przekraczające zwykły zarząd,

- zarządzanie małą i dużą wspólnotą mieszkaniową,

- zasady dotyczące współwłasności,

- inne rodzaje zarządzania nieruchomością (zarząd przymusowy, deweloperzy, spółdzielnie mieszkaniowe, Towarzystwa Budownictwa Społecznego).

Atutem publikacji jest liczne orzecznictwo sądowe, a także szereg praktycznych przykładów.

Spis treści

1. Status prawny zarządcy nieruchomości . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5

1.1. Zarządzanie nieruchomościami – podstawowe regulacje prawne . . . . . . . . . . . . . . 5

Uwagi wstępne . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5

Krótka charakterystyka kluczowych regulacji . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6

Pojęcie zarządu – uwagi wstępne . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 10

Podsumowanie kwestii wstępnych . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 11

1.2. Rodzaje zarządu: wspólnoty mieszkaniowe (małe, duże), zarządzanie w pozostałym zakresie .  . . . 13

Zarząd – pojęcie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 13

Wspólnoty mieszkaniowe . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 15

2. Zarządzanie małą wspólnotą mieszkaniową . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 21

2.1. Podstawowe zasady zarządu, rola zarządcy w małej wspólnocie . . . . . . . . . . . . . 21

Pojęcie małej wspólnoty mieszkaniowej . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 21

Zasady określające model zarządu w małej wspólnocie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 25

Zasady zarządu w reżimie pozaustawowym . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 26

Umowa między wspólnotą a zarządcą . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 40

Zasady zarządu małą wspólnotą w reżimie kodeksowym . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 45

Czynności w ramach zwykłego zarządu a czynności przekraczające zwykły zarząd w małej wspólnocie. .. . 48

Odpowiedzialność współwłaścicieli i zarządcy . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 48

3. Zarządzanie dużą wspólnotą mieszkaniową (powyżej siedmiu lokali) . . . . . . . . . . . . 55

3.1. Podstawowe zasady zarządu, rola zarządcy w dużej wspólnocie . . . . . . . . . . . . . 55

Zasady zarządu. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 55

Ustanowienie zarządu. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 56

Organy i reprezentacja . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 58

Postępowania sądowe. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 61

Umowa o zarządzanie. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 66

Podstawowe obowiązki zarządcy i zarządu . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 71

Współistnienie zarządu i zarządcy w jednej wspólnocie mieszkaniowej oraz wielość zarządców . .. 76

Sądowe rozstrzygnięcia w sprawach zarządu wspólnotą mieszkaniową. . . . . . . . 80

3.2. Czynności w ramach zwykłego zarządu . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 81

3.3. Czynności przekraczające zwykły zarząd. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 89

Ogólna charakterystyka. Przykłady . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 89

Połączenie lokali lub podział lokalu . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 96

Zgoda właścicieli na dokonanie czynności – uchwały . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 98

Podsumowanie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 106

3.4. Ustawowe i umowne zasady dotyczące współwłasności, rozliczeń między współwłaścicielami. .  . 107

Uwagi ogólne . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 107

Wynagrodzenie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 108

Relacje między współwłaścicielami. Współkorzystanie z nieruchomości wspólnej . . . .. . . 109

Aspekt finansowy zarządzania nieruchomością wspólną . . . . . . . . . . . . . . . . . . 110

Zaliczki . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 115

Współdziałanie w zarządzie nieruchomością wspólną. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 121

Kontrola zarządu . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 123

Kontrola rozliczeń . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 126

3.5. Odpowiedzialność zarządcy i współwłaścicieli . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 129

Ogólne zasady. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 129

Majątek wspólnoty . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 134

Legitymacja. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 136

Sprzedaż lokalu . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 136

Rodzaje odpowiedzialności. Ubezpieczenie OC. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 137

Odpowiedzialność za wykroczenia. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 141

4. Inne rodzaje zarządzania nieruchomością. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 147

4.1. Podstawa określenia praw i obowiązków stron . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 147

4.2. Zakres praw i obowiązków stron . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 156

Zarząd przymusowy . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 162

Deweloperzy . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 168

Gminy . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 169

Spółdzielnie mieszkaniowe. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 175

Towarzystwa budownictwa społecznego . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 185

4.3. Odpowiedzialność. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 186

5. Podsumowanie. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 193

Bibliografia . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 196